十政辦發(fā)〔2024〕24號

市人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)十堰市物業(yè)服務(wù)和管理辦法的通知

各縣市區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬事業(yè)單位：

《十堰市物業(yè)服務(wù)和管理辦法》已經(jīng)市政府第41次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。

2024年8月12日

十堰市物業(yè)服務(wù)和管理辦法

第一章　　總　　則

第一條??為構(gòu)建黨建引領(lǐng)基層治理框架下的物業(yè)服務(wù)和管理體系，建設(shè)和諧宜居家園，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)服務(wù)和管理活動，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》和《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條??本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條??物業(yè)服務(wù)和管理活動應(yīng)當(dāng)堅持黨建引領(lǐng)，落實決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評、成果共享的理念，按照政府監(jiān)管、屬地管理、業(yè)主自治、協(xié)商共建相結(jié)合的工作原則，推動物業(yè)服務(wù)和管理專業(yè)化、社會化、市場化、法治化。

第四條??各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)和管理的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)和管理納入基層社會治理體系，統(tǒng)籌落實季度物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評工作機制，定期研究解決物業(yè)服務(wù)和管理工作中的重大問題。

各縣（市、區(qū)）應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)合執(zhí)法進小區(qū)工作機制，常態(tài)化開展物業(yè)小區(qū)聯(lián)合執(zhí)法工作。

第五條??市住房和城市更新局是全市物業(yè)行業(yè)主管部門，履行下列職責(zé)：

（一）制定全市物業(yè)服務(wù)和管理相關(guān)政策并組織實施；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（市、區(qū)）住建部門開展物業(yè)服務(wù)活動的管理工作，并組織開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督全市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；

（四）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理評價體系；

（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)和管理電子信息系統(tǒng)；

（六）指導(dǎo)和監(jiān)督行業(yè)協(xié)會開展工作；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條??各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)行業(yè)主管部門，履行下列職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)服務(wù)和管理相關(guān)政策和制度；

（二）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督管理，組織開展相關(guān)考核；

（三）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員開展信用評價；

（四）負責(zé)辦理物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)招投標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)合同備案；

（五）對業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)；

（六）指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的管理和使用；

（七）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動；

（八）處理物業(yè)服務(wù)活動中的投訴；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七條??發(fā)改、公安、城市管理、市場監(jiān)管、應(yīng)急管理、消防救援等行政主管部門，按照各自職責(zé)共同做好物業(yè)服務(wù)和管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第八條??街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，積極協(xié)調(diào)物業(yè)項目的移交和接管，建立物業(yè)矛盾糾紛化解機制。

第九條??街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動的治理格局，建立健全物業(yè)服務(wù)和管理聯(lián)席會議制度。

聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，住建、發(fā)改、公安、城市管理、市場監(jiān)管、應(yīng)急管理、消防救援等行政主管部門和居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)服務(wù)和管理活動中需要協(xié)調(diào)的問題。

第十條??居（村）民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下建立議事協(xié)商共治機制，下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會，督促業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。

支持社區(qū)（村）采取聘任制等形式，吸收業(yè)主委員會委員擔(dān)任社區(qū)專兼職干部。

第十一條??物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，促進依法經(jīng)營和誠信服務(wù)，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

第二章　　物業(yè)區(qū)域的劃分和建設(shè)

第十二條??物業(yè)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃優(yōu)先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。

第十三條??建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖，結(jié)合物業(yè)的共有設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)區(qū)域。

物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備共有的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)區(qū)域。規(guī)模過大劃分為一個物業(yè)區(qū)域不便于管理或者已經(jīng)分割成多個自然街區(qū)，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)區(qū)域。

一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)服務(wù)和管理。

第十四條??建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得房屋預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，持建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖，向物業(yè)行業(yè)主管部門提出劃分物業(yè)區(qū)域的備案申請。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在核定的物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)區(qū)域詳細分布圖，以及屬于全體業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并在房屋買賣合同中明示。

第十五條??已投入使用但尚未劃分物業(yè)區(qū)域或者需要調(diào)整物業(yè)區(qū)域的，由物業(yè)行業(yè)主管部門征求城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會以及相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)區(qū)域。

調(diào)整物業(yè)區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十六條??新建住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，并與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時交付。新建住宅竣工驗收時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加。

建設(shè)項目竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

第十七條??住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)已投入使用的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備尚未移交專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的，由業(yè)主大會決定是否移交。

決定移交的，縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范進行驗收。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備尚在質(zhì)量保修期內(nèi)的，其整改費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十八條??物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水供電供氣供熱企業(yè)應(yīng)抄表到戶、服務(wù)到戶，嚴格按照政府規(guī)定的銷售價格向終端用戶收取水電氣暖費用。對供水供電供氣供熱企業(yè)暫未直抄到戶的終端用戶，任何單位或個人不得在水電氣暖費用中加收其他費用，對具備表計條件的終端用戶，應(yīng)按照政府規(guī)定的銷售價格執(zhí)行；對不具備表計條件的終端用戶，水電氣暖費用應(yīng)由終端用戶公平分攤。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用或者提供無償服務(wù)，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

第十九條??對配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊小區(qū)，縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)征求居民意見建議，引導(dǎo)居民充分參與，制定老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度實施計劃，加大資金投入，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，落實供水、供電、供氣、供熱直供改造，鼓勵充電樁設(shè)施建設(shè)，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。

第三章　　業(yè)主和業(yè)主大會

第二十條??業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

第二十一條??業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，對物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十二條??業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)。委托應(yīng)當(dāng)以書面形式提交業(yè)主委員會。

第二十三條??業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦；

（二）社區(qū)（村）黨組織推薦；

（三）居（村）民委員會推薦。

第二十四條??業(yè)主委員會委員中中國共產(chǎn)黨黨員比例一般應(yīng)不低于50％，主任一般由中國共產(chǎn)黨黨員擔(dān)任。

鼓勵符合條件的“兩代表一委員”、黨員業(yè)主等依法參選業(yè)主委員會委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

第二十五條??業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時增補。缺額人數(shù)超過委員總?cè)藬?shù)百分之五十的，應(yīng)當(dāng)依法重新選舉業(yè)主委員會。所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的百分之五十的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可探索引入第三方機構(gòu)協(xié)助開展業(yè)主委員會組建及換屆改選、日常運行、物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作。

第二十六條??業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會會議過程和表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。

業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）需要提前終止物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

（三）業(yè)主公約或管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第二十七條??業(yè)主大會可以采用集體討論、書面征求意見和信息化手段等形式進行表決，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

第二十八條??業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報告工作，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布書面報告，接受業(yè)主詢問；

（三）根據(jù)業(yè)主大會決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)活動中的相關(guān)問題，維護業(yè)主合法權(quán)益；

（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（六）組織、監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（七）根據(jù)業(yè)主大會決定或者授權(quán)，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布經(jīng)營所得收益和支出情況；

（八）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會、公安機關(guān)等做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社會治安、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作；

（九）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

第二十九條??業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置向業(yè)主公布下列資料和情況：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

前款第四項、第五項、第六項情況應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次，公布期限不少于一個月。業(yè)主委員會未公布前款資料和情況的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)要求其公布。

第三十條??業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費從共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支，不足部分由全體業(yè)主分攤，其標(biāo)準(zhǔn)、籌集、管理和使用的具體辦法經(jīng)法定比例業(yè)主同意后由業(yè)主大會決定。

第三十一條??業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其移交，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。

第三十二條??業(yè)主大會可以采用招投標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，表決通過后由業(yè)主委員會與其簽定物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整辦法、收費方式、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理與使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

第四章　　物業(yè)服務(wù)

第三十三條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費用；

（二）勸阻、制止損害物業(yè)或者其他損害業(yè)主共同利益和公共安全的行為；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。

任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用或者提供無償服務(wù)。

第三十四條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同、國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù)；

（二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護要求、注意事項等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

（三）落實安防人員、設(shè)施及安保措施，確保安防監(jiān)控設(shè)施正常運轉(zhuǎn)，按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

（四）維護物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進行垃圾分類處理；

（五）定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；

（六）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺，為業(yè)主提供免費查詢服務(wù)；

（七）實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

（八）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務(wù)；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第三十五條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目負責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）消防安全管理人、消防設(shè)施操作員、微型消防站站長、疏散引導(dǎo)員等信息；

（五）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用情況、住宅專項維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況；

（六）物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車位、車庫的銷售、出租、分配以及使用情況；

（七）房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；

（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

第三十六條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)服務(wù)活動中有下列行為：

（一）擅自允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行廣告、宣傳、經(jīng)營等活動；

（二）擅自設(shè)置營業(yè)攤點；

（三）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對業(yè)主進行騷擾、恐嚇、打擊報復(fù)或者采取暴力行為。

第三十七條??前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付之日后的前期物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主承擔(dān)。

建設(shè)單位將未達到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費用。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費。

第三十八條??物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定。

住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，市發(fā)改委應(yīng)當(dāng)會同市住房和城市更新局，綜合考慮物業(yè)服務(wù)成本、市場供求情況、經(jīng)濟社會發(fā)展要求以及社會承受能力等因素，制定基準(zhǔn)價與浮動幅度，并向社會公布。市發(fā)改委應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)調(diào)整機制，并適時調(diào)整。

業(yè)主大會成立后的物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主大會決定。

第三十九條??別墅、高端公寓、花園洋房等住宅前期物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，實行一案一審一備制度，由市發(fā)改委會同市住房和城市更新局及物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會統(tǒng)一核算后公布指導(dǎo)價格。

第四十條??委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同以外服務(wù)項目的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)費用。

第五章　　物業(yè)的使用和管理

第四十一條??業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約外，影響相鄰人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)，同時告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十二條??新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件和消防安全要求建設(shè)充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。鼓勵既有住宅小區(qū)通過改造、加裝等方式建設(shè)車輛充電設(shè)施。

第四十三條??物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權(quán)人為建設(shè)單位的停車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。在簽訂購房合同時，應(yīng)當(dāng)明確告知車位租售方式。

第四十四條??物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品；

（二）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；

（三）違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設(shè)備層等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；

（四）擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場地，損毀樹木、綠地；

（五）違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；擅自占壓、遷移燃氣管道，損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

（六）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動、光源等；

（七）擅自架設(shè)電線、電纜，在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；

（八）違反規(guī)定停放車輛；

（九）違反規(guī)定出租房屋；

（十）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物或者種植植物；

（十一）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政主管部門報告，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

第四十五條??業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)調(diào)解決；不能自行協(xié)調(diào)解決的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第六章　　附　　則

第四十六條??違反本辦法規(guī)定的，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理。

第四十七條??終端用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

第四十八條??本辦法由市住房和城市更新局負責(zé)解釋。各縣（市、區(qū)）可結(jié)合實際制定相應(yīng)的實施細則。

第四十九條??本辦法自公布之日起施行，有效期五年。施行期間國家、省出臺新規(guī)定的，從其規(guī)定。因機構(gòu)改革發(fā)生部門職能職責(zé)調(diào)整的，根據(jù)調(diào)整后的工作職責(zé)執(zhí)行。