近日，市政府辦公室下發(fā)《十堰市物業(yè)服務(wù)和管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），鞏固和加強(qiáng)我市物業(yè)行業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)行為。
《辦法》共計(jì)6章49條，涉及部門職責(zé)、業(yè)主和業(yè)主大會(huì)、物業(yè)區(qū)域的劃分和建設(shè)、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)方面?！掇k法》帶來哪些變化？對(duì)于市民來說，又有哪些亮點(diǎn)？近日，記者就此進(jìn)行了采訪。
不得強(qiáng)制物業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用
物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
（二）勸阻、制止損害物業(yè)或者其他損害業(yè)主共同利益和公共安全的行為。
（三）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無償服務(wù)。
24小時(shí)值班處理突發(fā)事件
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同、國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù)。
（二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。
（三）落實(shí)安防人員、設(shè)施及安保措施，確保安防監(jiān)控設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
（四）維護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類處理。
（五）定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修。
（六）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)，為業(yè)主提供免費(fèi)查詢服務(wù)。
（七）實(shí)行24小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件。
（八）聽取業(yè)委會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)。
（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
《辦法》明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
應(yīng)公示公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話。
（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等。
（三）電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等。
（四）消防安全管理人、消防設(shè)施操作員、微型消防站站長、疏散引導(dǎo)員等信息。
（五）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、住宅專項(xiàng)維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況。
（六）物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車位、車庫的銷售、出租、分配及使用情況。
（七）房屋修繕、裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)。
（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。
不得擅自設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中有下列行為：
（一）擅自允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告、宣傳、經(jīng)營等活動(dòng)。
（二）擅自設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)。
（三）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對(duì)業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)或采取暴力行為。
物業(yè)交付之日前的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付之日后的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。
建設(shè)單位將未達(dá)到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費(fèi)。
別墅洋房物業(yè)費(fèi)實(shí)行一案一審一備
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定。
住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，市發(fā)改委應(yīng)當(dāng)會(huì)同市住房和城市更新局綜合考慮物業(yè)服務(wù)成本、市場(chǎng)供求情況、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求及社會(huì)承受能力等因素，制定基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。市發(fā)改委應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，并適時(shí)調(diào)整。
業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定。
別墅、高端公寓、花園洋房等住宅前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行一案一審一備制度，由市發(fā)改委會(huì)同市住房和城市更新局及物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)一核算后公布指導(dǎo)價(jià)格。
發(fā)生爭(zhēng)議可通過3種途徑解決
業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)調(diào)解決。不能自行協(xié)調(diào)解決的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。
可通過招投標(biāo)方式選取物業(yè)公司
《辦法》第32條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可以采用招投標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，表決通過后由業(yè)委會(huì)與其簽定物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整辦法、收費(fèi)方式、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理與使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
聯(lián)合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)將常態(tài)化開展
建立常態(tài)化聯(lián)合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作機(jī)制，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)工作機(jī)制，將物業(yè)服務(wù)和管理納入基層社會(huì)治理體系，統(tǒng)籌落實(shí)季度物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)工作，定期研究物業(yè)服務(wù)和管理工作。（記者 徐國文）
