為貫徹落實(shí)《湖北省委辦公廳 省政府辦公廳印發(fā)<關(guān)于實(shí)施“畝產(chǎn)論英雄”推進(jìn)土地集約高效可持續(xù)利用的意見(jiàn)>的通知》（鄂辦發(fā)〔2021〕13號(hào)）和《省自然資源廳關(guān)于印發(fā)支持產(chǎn)業(yè)用地穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)若干措施的通知》（鄂自然資發(fā)〔2022〕16號(hào)）文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，特制定《十堰市新型工業(yè)用地（M0）管理實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（送審稿）?，F(xiàn)就起草情況說(shuō)明如下：

一、起草背景

隨著近年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的深入推進(jìn)，新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要生力軍。新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不同，其用地具有研發(fā)用途比例高、用地類型混合成分高、用地需求多元化等特征，現(xiàn)行部分土地供應(yīng)和管理政策已無(wú)法滿足新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。

二、征求意見(jiàn)過(guò)程

經(jīng)過(guò)外出學(xué)習(xí)考察，市自然資源和規(guī)劃局參考武漢市、黃石市、荊州市、鄂州市等地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本市實(shí)際，起草了《十堰市新型工業(yè)用地（M0）管理實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（送審稿）。于2023年11月22日在局門戶網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于公開(kāi)征求<十堰市新型工業(yè)用地（M0）管理實(shí)施意見(jiàn)（試行）>（征求意見(jiàn)稿）意見(jiàn)建議的公告》，向社會(huì)各界征求意見(jiàn)，同步征求了市司法局、市發(fā)改委、市經(jīng)信局、市商務(wù)局、市生態(tài)環(huán)境局、市住建局、市稅務(wù)局等部門的意見(jiàn)，共收到意見(jiàn)建議8條，采納意見(jiàn)建議5條，最后根據(jù)征求意見(jiàn)的情況進(jìn)一步將文件修改完善后，形成了《十堰市新型工業(yè)用地（M0）管理實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（送審稿）。

三、主要內(nèi)容

（一）實(shí)施主體

各縣（市、區(qū)）政府（管委會(huì)）組織實(shí)施。

（二）主要內(nèi)容

1.用地內(nèi)涵。新型工業(yè)用地（M0）是指主要用于融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試[]、檢測(cè)、無(wú)污染生產(chǎn)[]等新型產(chǎn)業(yè)功能及相關(guān)配套服務(wù)的用地。

2.準(zhǔn)入條件。各縣（市、區(qū)）政府（管委會(huì)）組織當(dāng)?shù)匕l(fā)改、經(jīng)信、科技、商務(wù)、自然資源和規(guī)劃、住建、生態(tài)環(huán)境等部門，分區(qū)域、分性質(zhì)、分行業(yè)，從投資強(qiáng)度、畝均稅收、研發(fā)實(shí)力、環(huán)保及耗能要求等方面，制定新型工業(yè)用地（M0）產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件。禁止以新型產(chǎn)業(yè)用地名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

3.規(guī)劃審批及供地方式。新型工業(yè)用地（M0）分為新供應(yīng)M0用地和已供工業(yè)用地調(diào)整為M0用地。中心城區(qū)工業(yè)園區(qū)外的M0用地由區(qū)級(jí)政府（管委會(huì)）審核同意后，提交市自然資源和規(guī)劃委員會(huì)審議，由區(qū)級(jí)政府（管委會(huì)）組織實(shí)施。中心城區(qū)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的M0用地由區(qū)級(jí)政府（管委會(huì)）審批并組織實(shí)施。其他縣市區(qū)M0用地由屬地政府（管委會(huì)）審批并組織實(shí)施。

新供應(yīng)M0用地，可以采用招標(biāo)拍賣掛牌方式公開(kāi)出讓，也可采用長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期等方式公開(kāi)供地。實(shí)行先租后讓、租讓結(jié)合的，實(shí)施租賃的程序可以參照招標(biāo)拍賣掛牌公開(kāi)出讓程序，在承租方達(dá)到合同約定條件后需辦理出讓時(shí)，可采取協(xié)議方式出讓。

已出讓工業(yè)用地調(diào)整為新型工業(yè)用地（M0）的，須辦理規(guī)劃條件變更手續(xù)。土地使用權(quán)人應(yīng)按照新型工業(yè)用地（M0）的土地出讓價(jià)格與原用地土地價(jià)格的差額補(bǔ)繳土地出讓金，并與自然資源和規(guī)劃部門簽訂土地出讓合同或出讓合同變更協(xié)議，出讓年限可彈性設(shè)定為20-50年。原土地出讓合同（劃撥決定書）或法律、法規(guī)等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新出讓的除外。

4.土地價(jià)格計(jì)算方法

在參考普通工業(yè)用地價(jià)格的基礎(chǔ)上，綜合可分割銷售的商務(wù)辦公用地地價(jià)，折算相應(yīng)的分割銷售比例，容積率和實(shí)際出讓年限等綜合計(jì)算。

P＝N×〔M/50+（S×C/40）×15%×（1+Q）〕

其中：P（Price，價(jià)格）為新型工業(yè)用地（M0）出讓（租賃）土地價(jià)格，N（Nation，年限）為新型工業(yè)用地（M0）土地出讓（租賃）年限，M（Manufacture，評(píng)估價(jià)格）為同地段的工業(yè)用地50年期市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，C（Company，樓面地價(jià)）為同地段的辦公用地40年期市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)，S（Square，面積）為該地塊的總計(jì)容建筑，Q（Quotient，分割）為分割轉(zhuǎn)讓比例。即新供應(yīng)M0土地出讓（租賃）價(jià)格為：出讓年期×〔工業(yè)地價(jià)+商務(wù)辦公地價(jià)的15%×（1+可分割比例）〕。

武漢、黃石、荊州等地均按照此公式計(jì)算。

5.規(guī)劃指標(biāo)

新型工業(yè)用地（M0）總規(guī)模原則上不得超過(guò)所在縣（市、區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的工業(yè)用地總規(guī)模的10%，容積率原則上不低于1.5。在滿足城市空間品質(zhì)、公共服務(wù)、市政配套、機(jī)場(chǎng)凈空控制等要求的前提下，根據(jù)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)需求和規(guī)劃方案，合理確定容積率、建筑密度、建筑高度等規(guī)劃控制指標(biāo)。

為鼓勵(lì)新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，同時(shí)考慮到先行推進(jìn)試點(diǎn)工作，容積率暫定為不低于1.5。武漢、荊州規(guī)定容積率不低于2.0，鄂州2.0-4.0，黃石1.5-2.5。

6.功能配比

新型工業(yè)用地（M0）項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)用房計(jì)容面積不小于總計(jì)容面積的70%，配套用房計(jì)容面積不大于總計(jì)容面積的30%。其中，配套宿舍及員工倒班房建筑面積不大于總計(jì)容面積的15%。配套設(shè)施按照適用性原則相對(duì)集中布局，配套宿舍及員工倒班房建筑設(shè)計(jì)宜采用公共走廊布局，不得設(shè)置出挑陽(yáng)臺(tái)、飄窗，不得采用住宅單元式布局和住宅套型式功能設(shè)計(jì)，不得變相建設(shè)成套商品住房進(jìn)行銷售。產(chǎn)業(yè)用房可根據(jù)實(shí)際用途，參照商務(wù)辦公、工業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及停車位配比標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

武漢、鄂州、黃石、荊州等地按照上述配比執(zhí)行。黃石規(guī)定配套宿舍及員工倒班房不得向個(gè)人出售；荊州規(guī)定配套宿舍及員工倒班房建筑設(shè)計(jì)宜采用公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得設(shè)置出挑陽(yáng)臺(tái)、飄窗，不得采用住宅單元式布局和住宅套型式功能設(shè)計(jì)，不得變相建設(shè)成套商品住房進(jìn)行銷售。

7.分割轉(zhuǎn)讓

竣工后的新型工業(yè)用地（M0）產(chǎn)業(yè)用房和配套用房經(jīng)屬地政府（管委會(huì)）審查同意后可以分割轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)業(yè)用房的受讓人應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立法人單位，且符合新型工業(yè)用地（M0）產(chǎn)業(yè)類型、投資和產(chǎn)出指標(biāo)等準(zhǔn)入條件。

新型工業(yè)用地（M0）產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓比例不超過(guò)產(chǎn)業(yè)用房總計(jì)容面積的50%，可按幢、層等固定界限為基本單元分割轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓建筑面積不得低于300平方米。配套用房可以分割轉(zhuǎn)讓，但須與產(chǎn)業(yè)用房相掛鉤，受讓單位購(gòu)買配套用房的計(jì)容面積比例原則上不得超過(guò)其持有產(chǎn)業(yè)用房計(jì)容面積的比例，分割登記可按套（間）固定界限細(xì)分基本單元。

武漢、鄂州規(guī)定產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓面積不得低于500平方米；黃石規(guī)定不得低于300平方米；荊州規(guī)定產(chǎn)業(yè)用房竣工后兩年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，配套用房不可分割轉(zhuǎn)讓。

8.履約管理

（1）簽訂履約協(xié)議。各縣（市、區(qū)）政府（管委會(huì)）應(yīng)組織相關(guān)部門，擬定新型工業(yè)用地（M0）項(xiàng)目履約監(jiān)管協(xié)議，內(nèi)容包括產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、建設(shè)時(shí)序、自持比例、投資強(qiáng)度、年產(chǎn)出比、稅收貢獻(xiàn)、節(jié)能環(huán)保、分割轉(zhuǎn)讓要求以及相應(yīng)的違約處置措施等相關(guān)條款。土地成交后，競(jìng)得人應(yīng)與屬地政府簽訂《新型工業(yè)用地（M0）項(xiàng)目履約協(xié)議書》，再按程序簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。行業(yè)主管部門要切實(shí)履行監(jiān)管責(zé)任。

（2）落實(shí)達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收。各縣（市、區(qū)）政府（管委會(huì)）應(yīng)組織經(jīng)信、發(fā)改、科技、商務(wù)、自然資源和規(guī)劃、稅務(wù)、住建、生態(tài)環(huán)境部門，成立新型工業(yè)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收評(píng)估工作小組，制定達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收具體規(guī)定，并根據(jù)項(xiàng)目履約監(jiān)管協(xié)議要求開(kāi)展達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收工作。

（3）強(qiáng)化日常監(jiān)管。各縣（市、區(qū)）政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)新型工業(yè)用地企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的日常監(jiān)管。企業(yè)在合同期限內(nèi)擅自轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租、改變其原有使用功能等，不按合同約定使用新型產(chǎn)業(yè)用房的，或者有加建改建等違法情形的，由屬地政府負(fù)責(zé)監(jiān)管核查，對(duì)違法行為進(jìn)行查處，責(zé)令限期整改或依法予以拆除。